作者 | 第一財經(jīng) 孫夢凡

地產(chǎn)板塊普遍虧損的局面還未得到扭轉。

近期，A股上市房企陸續(xù)披露2025年業(yè)績預告，在已發(fā)布公告的27家上市房企中，除了龍頭企業(yè)保利發(fā)展，其余皆出現(xiàn)不同程度虧損。其中，有房企在持續(xù)多年業(yè)績低迷之下，已逐步進入“資不抵債”的境地，后續(xù)或?qū)⒚媾R退市風險。

房企再現(xiàn)大面積虧損

據(jù)WIND數(shù)據(jù)顯示，截至1月20日，已有27家房企發(fā)布2025業(yè)績預告或快報，除了龍頭房企保利發(fā)展歸母凈利潤為正值，其余皆出現(xiàn)不同程度虧損。若簡單合并計算，目前披露數(shù)據(jù)的房企虧損總規(guī)模已在475.46億元到624.64億元之間。

龍頭房企保利發(fā)展，艱難維持住了“正盈利”。2025年度業(yè)績快報顯示，保利發(fā)展去年營業(yè)收入約3082.61億元，同比減少1.09%；歸屬于上市公司股東的凈利潤約10.26億元，同比減少79.49%；基本每股收益0.09元，同比減少79.47%。

凈利潤大幅降低近八成，主要是因為受行業(yè)和市場波動影響，保利發(fā)展的房地產(chǎn)項目結轉毛利率下降；結合當前市場情況，擬計提資產(chǎn)減值損失及信用減值損失合計約69億元，預計減少2025年度歸屬于母公司所有者的凈利潤約42億元。

開源證券日前研報指出，保利發(fā)展銷售規(guī)模行業(yè)第一，土儲結構持續(xù)優(yōu)化，融資成本也處于低位，預計低價項目結轉完成后，盈利彈性有望釋放。

其余大多數(shù)業(yè)內(nèi)房企，仍在業(yè)績虧損的困局中掙扎。2024年度虧損規(guī)模約48億元的華夏幸福，預計2025年歸母凈利虧損在160億~240億元之間，預計2025年末歸屬于上市公司股東的凈資產(chǎn)虧損在100億元~150億元之間。

虧損規(guī)模大幅擴大的原因包括：房地產(chǎn)項目結轉節(jié)奏影響、結轉項目減少、結轉收入下降，債務存量金額大、財務費用高、債務重組投資收益減少，以及對部分資產(chǎn)計提減值損失。

虧損規(guī)模同樣在百億級的還有綠地控股。去年該集團預計歸母凈利虧損在190億元~160億元之間；扣除非經(jīng)常性損益后，虧損規(guī)模在189.5億元~159億元之間。過往2023~2025年間，該公司已連續(xù)出現(xiàn)虧損，總虧損規(guī)模超過四百億元。

綠地給出的預虧原因，和其他房企類似。一方面，受資產(chǎn)價格持續(xù)下行、促銷去化力度加大、項目開發(fā)周期延長等因素影響，部分存貨計提減值；因市場需求不足，導致項目結轉規(guī)模下降、基建產(chǎn)業(yè)營收下降；項目利息資本化減少，財務費用支出增多。

去年虧損規(guī)模超過20億的則有光明地產(chǎn)、北辰實業(yè)。光明地產(chǎn)預計當期實現(xiàn)歸母凈利潤虧損為26億元到37億元；北辰實業(yè)預計歸母凈利潤虧損26.8億元至33.1億元。

此外，去年預計虧損規(guī)模超十億的房企有電子城、津投城開、京投發(fā)展、天地源、光大嘉寶、京能置業(yè)；虧損規(guī)模過億的還有萬通發(fā)展、上實發(fā)展、西藏城投、鳳凰股份、大龍地產(chǎn)、云南城投、華遠控股等；金地集團、首開股份、榮盛發(fā)展均預計去年將出現(xiàn)虧損。

扭虧為盈仍有一定壓力

綜合多方采訪觀點，自2022年以來，地產(chǎn)板塊持續(xù)面臨普遍虧損局面，這背后有多重原因，主要包括低利潤項目集中結算、市場調(diào)整期減值準備、利息費用化金額增加等。

一方面，過往幾年間，房企銷售額連續(xù)負增長，結轉收入規(guī)模持續(xù)下行，加上市場持續(xù)調(diào)整，房企降價銷售，毛利率持續(xù)下滑，對企業(yè)的利潤、存貨等均產(chǎn)生壓力。另一方面，雖然樓市利好政策持續(xù)釋放，但從整體而言，市場回暖持續(xù)期還較短、力度有待提升。

那么，后續(xù)房企業(yè)績數(shù)據(jù)是否有望修復？在中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水看來，短期內(nèi)部分房企要實現(xiàn)盈利，仍面臨較大困難。一方面，商品房銷售規(guī)模仍在下降，2025年，全國新建商品房銷售額同比下降12.6%，銷售額仍在大幅度下降。

與此同時，房價仍面臨一定壓力。據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，2025年12月份，70個大中城市商品住宅銷售價格環(huán)比總體下降、同比降幅擴大。第三，房地產(chǎn)經(jīng)濟活動仍較為低迷，2025年3月之后，房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)持續(xù)下降，到12月份房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)為91.45。

中指研究院表示，當前樓市仍處于“去庫存”階段，截至2025年12月，全國商品房待售面積達7.66億平方米，同比增長1.6%。而作為新開工的先行指標，2025年土地成交面積仍延續(xù)縮量態(tài)勢，2025年全國土地（住宅+商辦用地）成交面積同比下降12.4%。

在業(yè)內(nèi)看來，后續(xù)樓市能否在初步“止跌回穩(wěn)”的基礎上，提升回暖的力度，將對房企的業(yè)績走勢至關重要。在部分核心城市，如果市場活躍度明顯提升，房企的資產(chǎn)貶值壓力將相對減小，未來這部分房企有望提升利潤空間、率先修復利潤表。

華源證券認為，2026年房地產(chǎn)調(diào)整周期有望進入尾聲，當前實際房價調(diào)整的長度與深度已相對充分。此外，中央高頻強調(diào)建設安全、舒適、綠色、智慧的“好房子”，政策推動和供需結構的升級，意味著后續(xù)高品質(zhì)住宅市場將迎來較大發(fā)展空間。

值得注意的是，若房企持續(xù)大額虧損，公司現(xiàn)金流、信用表現(xiàn)、資產(chǎn)負債表將受到負面影響，如果基本面惡化持續(xù)，或會導致股票“披星戴帽”、甚至退市，陷入資不抵債的局面。業(yè)內(nèi)如華夏幸福，便發(fā)布了關于股票可能被實施退市風險警示的公告。

對此劉水告訴第一財經(jīng)，上市房企退市分為幾類：一是交易類退市，連續(xù)20日收盤價低于1元或市值低于5億。二是財務類退市，包括連續(xù)兩年凈利潤為負且營收低于3億，第三年不達標則退市。三是規(guī)范類退市，未按時披露年報且停牌2個月仍未披露等，未按期整改均可能被退市。四是重大違法類，涵蓋欺詐發(fā)行、單年財務造假，涉及公共安全重大違法等。

在他看來，部分持續(xù)大額虧損的企業(yè)，要想擺脫退市風險，需要采取如下措施，一是，進行市值管理，防止連續(xù)20日收盤價低于1元或市值低于5億，避免交易類退市。二是，確保一定營收規(guī)模，避免觸發(fā)財務類退市。三是，嚴格遵守交易所規(guī)則，按時披露財報。四是，嚴格遵守國家法律，確保披露的財務數(shù)據(jù)真實有效等。