李宇嘉（廣東省住房政策研究中心首席研究員）

1月19日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布了2025年全年房地產(chǎn)行業(yè)運(yùn)行數(shù)據(jù)?？傮w來(lái)看，市場(chǎng)仍延續(xù)回調(diào)態(tài)勢(shì)，這既是近年來(lái)行業(yè)面對(duì)供求關(guān)系發(fā)生重大變化后的必然選擇，也是“控制增量”的行業(yè)管理新基調(diào)下的主動(dòng)作為。但拉長(zhǎng)時(shí)間來(lái)看，無(wú)論是新開工還是銷售，抑或是價(jià)格指數(shù)，同比跌幅都比2024年明顯收窄，顯示經(jīng)歷長(zhǎng)達(dá)4年多的調(diào)整后，行業(yè)和市場(chǎng)開始出現(xiàn)企穩(wěn)跡象。

首先看銷售。2025年，全國(guó)新房銷售8.81億平方米，同比下降8.7%；住宅銷售7.33億平方米，同比下降9.2%。去年4月份以來(lái)，新房銷售呈現(xiàn)調(diào)整擴(kuò)大的態(tài)勢(shì)，但全年保持在個(gè)位數(shù)跌幅，明顯低于2024年全年一直保持兩位數(shù)的跌幅（2024年為-12.9%）。銷售金額方面，2025年新房銷售8.39萬(wàn)億元，同比下降12.6%；住宅銷售7.33萬(wàn)億元，同比下降13.0%。

由上可見(jiàn)，新房銷售金額降幅明顯大于銷售面積，開發(fā)商整體仍采取“降價(jià)促銷”的策略，從全年70城新房?jī)r(jià)格指數(shù)同比下跌3%、新房銷售簡(jiǎn)單均價(jià)同比下降4.1%可見(jiàn)。不過(guò)，新房銷售金額跌幅也明顯低于2024年（-17.1%）。注意的是，新房銷售下滑與當(dāng)前住房需求出現(xiàn)的新特征有關(guān)，即進(jìn)入存量時(shí)代后，部分住房需求（特別是剛需）轉(zhuǎn)向二手住房或租賃市場(chǎng)。

根據(jù)中指數(shù)據(jù)，2025年30城二手住房成交套數(shù)同比基本持平，二手住房銷售占比提升至65%左右，較2024年提升約4個(gè)百分點(diǎn)。一線城市及成都、杭州、南京、蘇州等核心城市二手房成交套數(shù)占比均超六成。上海以及筆者所在的珠三角廣州、深圳、東莞等城市，去年二手住房銷售套數(shù)達(dá)到近4年來(lái)的新高。如果把新房和二手房交易加總，全國(guó)樓市交易套數(shù)已趨于穩(wěn)定。

其次看開發(fā)。下游銷售端的調(diào)整，必然反映到上游供給端收縮。2025年，全國(guó)房屋新開工面積5.88億平方米，同比下降20.4%；其中，住宅新開工面積約4.30億平方米，同比下降19.8%。不過(guò)，與下游銷售端類似，上游新開工的跌幅也明顯低于2024年全年23.0%的水平。

這也意味著，開發(fā)行業(yè)早已開始收縮供給、主動(dòng)或被動(dòng)“去庫(kù)存”。近年來(lái)不管是供地還是新開工，調(diào)整幅度均大于銷售的回調(diào)幅度?？傊还苁切袠I(yè)整體都在適應(yīng)新形勢(shì)而平衡供求。

由此，反映在新房庫(kù)存——待售面積上，其增幅進(jìn)一步下降，即在售庫(kù)存在減少。2025年，全國(guó)新房待售面積同比僅增長(zhǎng)1.6%，基本停止增長(zhǎng)，相比2022年—2024年這三年全年待售面積均為兩位數(shù)增長(zhǎng)、年平均為13.4%的增幅水平大幅收窄。新房庫(kù)存減少既是行業(yè)主動(dòng)“去庫(kù)存”所為，也是市場(chǎng)自發(fā)平衡的結(jié)果，有利于從供求關(guān)系上穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期和對(duì)未來(lái)的信心。

再次看價(jià)格。商品住房市場(chǎng)能否穩(wěn)定，價(jià)格是關(guān)鍵指標(biāo)。2025年，全國(guó)70城新房和二手住房?jī)r(jià)格指數(shù)同比分別下降3.0%和6.1%，相比2024年的跌幅都明顯收窄。由前所述，這是2024年以來(lái)“控制增量”政策明確后，新房開發(fā)、供給端持續(xù)收縮以適配需求的結(jié)果，也是新房逐步轉(zhuǎn)向高質(zhì)量的“好房子”開發(fā)和上市，供給端做結(jié)構(gòu)性改革，以牽引需求的反映。

2025年末中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議明確了“控增量、去庫(kù)存、優(yōu)供給”模式，并根據(jù)在售新房庫(kù)存消化周期約束供地和開發(fā)。這可能意味著，新房供給端繼續(xù)呈現(xiàn)整體緊縮的態(tài)勢(shì)，這對(duì)平衡供求和穩(wěn)定價(jià)格很重要。

最后看投資端。2025年，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資下滑17.2%。我們應(yīng)客觀看待這個(gè)現(xiàn)象，即城鎮(zhèn)化從高速增長(zhǎng)期轉(zhuǎn)入平穩(wěn)運(yùn)行期，城市發(fā)展正從大規(guī)模增量擴(kuò)張階段轉(zhuǎn)向存量提質(zhì)增效為主的階段，開發(fā)投資有所下滑可能是必然的，但存量盤活為行業(yè)打開了另一扇窗。

從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，美國(guó)、英國(guó)、德國(guó)、日本等發(fā)達(dá)國(guó)家，盡管多數(shù)早已過(guò)了房屋以增量建設(shè)為主導(dǎo)的階段、城鎮(zhèn)化高峰階段，但目前行業(yè)增加值占GDP的比重平均都在10%以上。究其原因，這些國(guó)家房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)的特征很明顯，比如存量更新帶動(dòng)市政設(shè)施、家具家電和裝飾裝修，還能帶動(dòng)設(shè)計(jì)、租賃、搬家、物業(yè)等服務(wù)業(yè)發(fā)展；比如，存量物業(yè)盤活發(fā)展文旅、新式餐飲、公寓和酒店、創(chuàng)意辦公、教育培訓(xùn)等新業(yè)態(tài)，也能帶動(dòng)樓宇經(jīng)濟(jì)和就業(yè)繁榮。

同時(shí)，在存量方面，我國(guó)30%的存量房樓齡超過(guò)20年，按10年一個(gè)周期算，2000—2010年是房屋交付的高峰期，未來(lái)幾年又有一大批房屋進(jìn)入20年樓齡。由于設(shè)計(jì)、建材、功能迭代較快，存量市場(chǎng)積累了巨大的升級(jí)需求。近期，“好房子”熱銷就是很好的案例。2025年，熱點(diǎn)城市二手房交易同比大多在增長(zhǎng)，其中中低價(jià)位、中小戶型占比明顯提升，這是房?jī)r(jià)持續(xù)調(diào)整、購(gòu)房門檻降低后適配新市民需求的反映，對(duì)置換需求帶動(dòng)市場(chǎng)良性循環(huán)有極大支撐。未來(lái)，“盤活存量+優(yōu)化增量”雙規(guī)驅(qū)動(dòng)，夯實(shí)房地產(chǎn)行業(yè)基本盤，樓市也將進(jìn)入觸底和穩(wěn)定階段。