每經(jīng)記者 李旭馗 每經(jīng)編輯 黃博文
當(dāng)香港的寫(xiě)字樓和商鋪?zhàn)赓U業(yè)務(wù)仍在周期性低谷中掙扎之時(shí)，一個(gè)曾經(jīng)邊緣的房地產(chǎn)細(xì)分市場(chǎng)正吸引全球資本蜂擁而至，例如學(xué)生公寓。
“近幾個(gè)月來(lái)，香港看學(xué)生公寓投資的客戶增加了很多。以前，（客戶）主要是外資基金和本地投資者；現(xiàn)在，中資機(jī)構(gòu)、大型上市公司、東南亞的基金也在關(guān)注香港地區(qū)學(xué)生公寓?！眹?guó)際房地產(chǎn)顧問(wèn)公司世邦魏理仕香港資本市場(chǎng)部執(zhí)行董事兼主管甄浚岷告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，“目前，還有客戶在咨詢香港學(xué)生公寓的投資，越來(lái)越多的人看好這個(gè)投資板塊?！?/p>
當(dāng)前，香港特區(qū)政府正積極推廣“留學(xué)香港”品牌，擬將香港發(fā)展為專(zhuān)上教育樞紐。近日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者在采訪中了解到，資本押注的正是源源不斷涌入香港求學(xué)的國(guó)際學(xué)生和內(nèi)地學(xué)生。
資本布局學(xué)生宿舍
2025年上半年，為配合香港特區(qū)政府“留學(xué)香港”品牌的建設(shè)，香港特區(qū)教育局宣布從2024/2025學(xué)年起，八所政府資助大學(xué)錄取非本地學(xué)生的限額由原來(lái)的20%提升至40%。同年9月，該限額進(jìn)一步增至50%。
在此背景下，2025年，各路資本在香港學(xué)生宿舍上的布局動(dòng)作明顯提速。
美聯(lián)工商鋪發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2025年1月至10月，香港涉及酒店、賓館及整幢住宅改作學(xué)生宿舍的相關(guān)累計(jì)成交高達(dá)16宗，總金額超61億港元。其中，酒店改裝學(xué)生宿舍的成交宗數(shù)最多，累計(jì)6宗，總金額達(dá)40億港元。
據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者不完全統(tǒng)計(jì)，香港本地資本投資方面，2025年7月底，經(jīng)世邦魏理仕促成，宏安地產(chǎn)聯(lián)合美國(guó)私募基金安祖高頓以4.35億港元購(gòu)入旺角一家酒店，市場(chǎng)預(yù)計(jì)投資方將把該酒店用作學(xué)生公寓。早在2022年底，宏安地產(chǎn)、安祖高頓便聯(lián)手斥資20億港元購(gòu)入香港九龍貝爾特酒店，并將其改造為學(xué)生公寓，名為“日新舍”。
2025年8月中旬，中原投資旗下首個(gè)香港學(xué)生公寓“一步居117”正式啟動(dòng)，項(xiàng)目位于尖沙咀，項(xiàng)目前身為一間三星級(jí)商務(wù)酒店，收購(gòu)總價(jià)1.8億港元，目前該項(xiàng)目的入住率已達(dá)100%。同年8月底，中原投資又宣布購(gòu)入位于西半山般咸道的“般咸軒”，并將其改造為學(xué)生公寓，初步提供約200個(gè)床位，并將其納入旗下學(xué)生宿舍品牌“壹社”。
內(nèi)地資本方面，2025年底，招商局商業(yè)房托基金披露以2.06億港元收購(gòu)了一個(gè)酒店物業(yè)，并計(jì)劃將該酒店物業(yè)改造成擁有85個(gè)床位的學(xué)生公寓，瞄準(zhǔn)香港日益膨脹的國(guó)際學(xué)生群體。與此同時(shí)，華潤(rùn)隆地以9.5億港元接手青山公路葵涌段的一間酒店。有市場(chǎng)消息稱，華潤(rùn)隆地計(jì)劃將其改裝為學(xué)生宿舍，預(yù)計(jì)可提供逾千個(gè)宿位。
對(duì)此，在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者書(shū)面采訪時(shí)，香港本地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及投資公司——晶苑投資首席投資官陳偉文表示，“香港特區(qū)政府推出包括‘城中學(xué)舍’計(jì)劃在內(nèi)的政策，簡(jiǎn)化商業(yè)樓宇改建學(xué)生宿舍的流程。同時(shí)，香港的大學(xué)擴(kuò)大非本地生招收名額，導(dǎo)致學(xué)生公寓市場(chǎng)出現(xiàn)超7萬(wàn)張床位的供應(yīng)缺口。這使得學(xué)生公寓成為具備穩(wěn)定租金收益及高入住率的抗周期資產(chǎn)類(lèi)別，吸引大型開(kāi)發(fā)商及國(guó)際基金進(jìn)場(chǎng)”。
陳偉文還透露，5年前，晶苑投資便已切入學(xué)生宿舍領(lǐng)域，過(guò)去3年更是加快了在這一領(lǐng)域的布局。目前，晶苑投資子公司——Y.X在港運(yùn)營(yíng)著4棟學(xué)生公寓，均在大學(xué)附近。在此之后，晶苑投資仍有投資學(xué)生宿舍的計(jì)劃。
學(xué)生公寓需求強(qiáng)勁
近年來(lái)，受港校國(guó)際排名提高、1年制碩士課程持續(xù)擴(kuò)招、IANG（非本地畢業(yè)生留港/回港就業(yè)安排）簽證政策友好等因素影響，內(nèi)地學(xué)生群體赴港求學(xué)熱度居高不下。
與此同時(shí)，校方提供的宿舍床位本就不多，非香港本地學(xué)生更是難以抽取到宿舍床位。因此，大部分非本地學(xué)生要么租住普通住宅，要么選擇入住學(xué)生公寓。
2025年12月中旬，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者實(shí)地探訪了位于香港紅磡的Y83學(xué)生公寓，該項(xiàng)目由晶苑投資與法國(guó)外貿(mào)銀行投資管理公司旗下企業(yè)——AEW共同投資，并由Y.X全權(quán)管理。
記者查詢高德地圖發(fā)現(xiàn)，Y83學(xué)生公寓距離香港都會(huì)大學(xué)和香港理工大學(xué)分輥需約5分鐘的車(chē)程或15分鐘的步行路程。
據(jù)Y83學(xué)生公寓相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，項(xiàng)目共有25層，整體建筑面積約12萬(wàn)平方英尺（1平方英尺=0.0929平方米），共提供600個(gè)床位。其房型主要為雙人間和單人間。其中，雙人間月租金為9000港元/人，單人間月租金為13000港元/人，租金包含水電費(fèi)和網(wǎng)費(fèi)。
記者在探訪時(shí)發(fā)現(xiàn)，Y83學(xué)生公寓還配備了自習(xí)空間、健身房、舞蹈室等。截至記者發(fā)稿時(shí)，Y83學(xué)生公寓入住率已達(dá)到100%，近六成為香港都會(huì)大學(xué)的學(xué)生。
甄浚岷向記者分析稱，相較于分散的私人住宅租賃，機(jī)構(gòu)化運(yùn)營(yíng)的學(xué)生公寓有其獨(dú)特賣(mài)點(diǎn)，學(xué)生公寓更像是一種服務(wù)型產(chǎn)品，而不僅是房屋空間的出租。
“短期供應(yīng)過(guò)剩風(fēng)險(xiǎn)低”
目前，香港市場(chǎng)上的學(xué)生公寓房源，主要來(lái)自企業(yè)對(duì)存量物業(yè)的改造。甄浚岷稱，企業(yè)收購(gòu)三星級(jí)酒店或整棟舊式大廈進(jìn)行改裝是主流方式，開(kāi)發(fā)商專(zhuān)門(mén)新建學(xué)生公寓的情況較少。
據(jù)甄浚岷介紹，對(duì)于大型項(xiàng)目，外資基金、私募基金是投資主力，其典型運(yùn)作模式為：在鎖定目標(biāo)物業(yè)后，投資公司與本地運(yùn)營(yíng)商進(jìn)行合作，通過(guò)收購(gòu)物業(yè)開(kāi)展裝修，后續(xù)或自主運(yùn)營(yíng)出租，或與運(yùn)營(yíng)商簽訂協(xié)議委托運(yùn)營(yíng)，并按照約定進(jìn)行收益分成。而以本地私人投資者為代表的本地資本，同樣會(huì)參與這類(lèi)項(xiàng)目投資，但投資體量相對(duì)有限。
“從規(guī)模上看，外資基金單筆投資可達(dá)10億至20億港元，而本地資本的投資規(guī)模大多集中在1億至3億港元?！闭缈ａ罕硎?。
陳偉文則向記者表示，晶苑投資主要采用自有資本與策略性合作伙伴（私募基金）并行的模式。“通常情況下，學(xué)生宿舍的運(yùn)作模式包括按市場(chǎng)價(jià)格收購(gòu)或?qū)苍O(shè)施進(jìn)行改造，并以貼近大學(xué)標(biāo)準(zhǔn)的租金定價(jià)，回報(bào)周期依靠高入住率及長(zhǎng)期需求穩(wěn)定性?！?/p>
面對(duì)大型開(kāi)發(fā)商和國(guó)際基金的紛紛涌入，學(xué)生公寓市場(chǎng)是否迅速過(guò)熱，成為各方關(guān)注焦點(diǎn)。
陳偉文對(duì)此持樂(lè)觀態(tài)度。“短期內(nèi)供應(yīng)過(guò)剩風(fēng)險(xiǎn)較低?！标悅ノ谋硎?，“非本地學(xué)生及本地學(xué)生需求仍顯著高于供應(yīng)，加上特區(qū)政府吸引國(guó)際人才的政策，市場(chǎng)基本面預(yù)計(jì)在未來(lái)5至7年仍保持強(qiáng)勁?！?/p>
2025年8月底，中原投資行政總裁葉明慧曾表示，學(xué)生宿舍是香港房地產(chǎn)市場(chǎng)中具有韌性且增長(zhǎng)迅速的板塊，在非本地學(xué)生人數(shù)持續(xù)增加的驅(qū)動(dòng)下，這類(lèi)投資不僅帶來(lái)穩(wěn)定回報(bào)，亦具資產(chǎn)增值潛力。
然而，甄浚岷指出，世邦魏理仕的角色是顧問(wèn)，旨在為客戶計(jì)算改裝費(fèi)用、回本周期與回報(bào)率，世邦魏理仕同樣需要審慎評(píng)估單個(gè)項(xiàng)目的具體風(fēng)險(xiǎn)?！爱?dāng)前，學(xué)生公寓的投資回報(bào)率一般為5%至5.5%。計(jì)算方式是把收購(gòu)、改裝等所有成本加起來(lái)，再結(jié)合出租給學(xué)生后的租金收入來(lái)核算。”